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樊纲:房地产商抱怨地价太高?还不是你拍出来的
时间:2018-05-03 阅读:次

刚性需求、改善性需求,我们的迁移性需求,这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果买了房子,自己不住,但是租给别人住,最终这个房子还是用来住的,还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求,因为总是有人在租房子。

  用经济学基本原理分析房价

  房价高肯定跟货币有点关系,因为货币是一般等价物,我们所有的东西都是用货币来计价的。

  我要问的是:一般等价物为什么这次就到房地产市场了?它怎么没到股市去?怎么没到猪肉上去?没到那些消费品上去?为什么到房地产上来了,为什么只到大城市来了?为什么没到那些三四线的小城市去?因此,这个解释似是而非,房价跟货币肯定有关系,但是解释不了现在房价这种状况。而且,从货币本身来看,至少这两年我们的货币增量处在比较低的阶段,为什么现在这么多的房价涨了,而且只是大城市涨了?

  然后说地价,房地产商抱怨地价太高了,所以房价就高。但是我要问的问题是,第一,那个地价不是你举牌拍出来的吗?政府说的价格高,你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了,你拍出来了,拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高,你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了,是在于为什么你能期望房价会继续涨。

  第二,我要问的问题是假如政府现在给你一块便宜地,等你建完房子,那个时候房价涨了,你会按现在便宜的房价卖吗?所以到最终你还是会按市场的价格来卖这个房子,你不要抱怨这个地价高,你要想想你的预期房价为什么这么高。

  网上有人曾经说过中国的房价问题经济学家都解释不了。作为一个经济学者,今天我来做点分析。其实用经济学来解释这个问题也并不需简要什么复杂的理论,最基本的理论大家都明白,就是供求关系。价格就是供求关系决定的,供求关系变化了,价格就会变化。价格暴涨一定是供不应求,价格跌一定是供大于求,这是最基本的原理。

  所以,我们就得先分析需求,再分析供给,看看为什么这两者之间出现了失衡。

  房价的涨跌是供求关系的反映

  根据国家统计局公布的数据,2016年,我国商品房销售额11万7627亿元,比上一年增长34.8%。2017年,商品房销售额突破13万亿,达到13万3701亿元,创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。

  说到现在城市里的需求,通常说的是刚需,所谓刚需是指家庭扩大,孩子要结婚了,多一个人口了。刚需其实现在并不大,我们人口增长并不是很快,一种需求就是叫做改善性需求,大家现在收入提高了,改善性需求就越来越旺盛,而且收入越高,改善性需求越大。

  还有一种非常重要的需求就是迁移性需求。农村的小伙子现在要结婚,得县城里有套房子吧,县城里的人想到地级市买个房子,地级市的人想到省会买个房子,中等城市的人想到大城市、特大城市,特别是我们的毕业生们,在座的大家想一想,如果你是外地来的,你想想你为什么到了北京?

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